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“十三五”期间上海新增住房供应约170万套 租赁住房超4成

    文章来源:中国房地产报 高欣 发布时间:2017年07月10日 点击数: 字号:

  7月7日,上海市正式对外发布《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称“规划”),明确提出,“十三五”期间上海市城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加,其中新增住房供应总套数170万套,比“十二五”增加60%左右。同时,上海市将积极推进购租并举的住房体系建设,进一步健全房地产市场健康发展长效机制。
  增加供应,缓解矛盾
  根据规划,“十三五”期间,上海将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保障和改善市民基本居住条件。到2020年基本形成符合市情、购租并举的住房体系,实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能力显著提升的总体目标。
  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者:“供求关系决定价格,近两年房源供应偏紧,供求失衡的背后是房价上涨。而2013年以后上海土地供应收缩明显,由于地价上行加剧房价上涨压力。这次规划明确较大幅度增加市场供应,尤其是土地供应,可以平稳市场预期,巩固当前调控效果。”
  按照规划,为实现目标要求,“十三五”期间,上海市住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷,其中商品住房用地稳中有升,租赁住房用地大幅增加,保障性住房用地确保供应。城镇住房供应总量也将显著增加,预计新增供应各类住房约170万套。
  其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。按照“留、改、拆并举,以保留保护为主”的原则,用城市更新理念推进旧区改造,中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米,实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造。积极推进“城中村”改造和农村低收入户危旧房改造。
  规划还强调要突出住房居住功能,努力满足居民合理住房需求。加快完善住房保障各项体制机制,进一步优化保障性住房供应结构,保持保障性安居工程建设和旧住房改造力度,健全实物和货币补贴相结合的保障方式,努力解决上海市户籍中低收入群体和住房困难群体的住房需求,多渠道保障和改善市民基本居住条件。
  另外,“十三五”期间,上海市还将继续严格规范住房市场秩序,加强和完善房地产市场调控政策,建立健全房地产市场健康发展长效机制。不断推进房屋管理体制机制改革,进一步理顺市区房屋管理体制,强化国有企业在住房保障、住房租赁市场建设、公房管理等住房发展方面的功能性、公益性、专业性作用,全面提升住宅小区综合治理水平和住房绿色环保节能建设水平。
  着力建设购租并举住房体系
  租售并举作为上海此次规划最大亮点,直接抛出了上海新增供应的新思路。最值得关注的是在“十三五”期间上海预计新增供应的近170万套各类住房,其中包括70万套租赁住房,占总数的41.2%。事实上,就在7月4日,上海就首次挂出2幅租赁住房用地,要求未来仅用于出租,不得出售。
  对此莱坊上海董事和研究及咨询部主管杨悦晨表示:“目前推出的两块租赁用地其实是上海高端人才引进项目的配套,主要是为保障创新创业人才的居住需求。算是相关部门的一种尝试,长租公寓市场作为一个比较新的概念,在国内还处于起步阶段,以后将越来越被市场所接受,而出租对象将不再限于高级人才,而是更多的有居住需求的人士。”
  上海 “只租不售”的模式看似史无前例,但回顾这几年土地市场这一趋势变化却有迹可。同策咨询研究部总监张宏伟认为,在一二线城市土地供应日益稀缺的当下,设定自持面积,提高了房地产开发企业的资金占用,实际上变相抬高了企业资金实力的门槛,是希望减少房企的竞争,降低地价上涨预期,另一方面,实力不济的中小房企无法分得一杯羹,也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新的尝试。未来,这种“租赁型”用地比例也很可能进一步提升。
  在土地市场率先尝试的同时,规划还明确强调要大力发展住房租赁市场,鼓励住房租赁消费,稳定住房租赁关系,到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场,更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。在新增供应租赁住房约70万套的基础上,还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。
  在卢文曦看来,成熟的租赁市场可以缓解销售市场压力,也可以对房价形成一定牵制作用。但是由于上海上海房屋租金回报率大概在1.7%左右,换言之想通过租赁收回全部投资成本需要几十年的时间。而这么低的投资回报很难吸引资金介入。虽然当前有不少企业在做长租公寓,但背后都是有大量资本做支撑,如果没有这些资本仅仅靠正常运营,这些公司的生存周期将不超过2年。所以通过扶持企业参与租赁活动,减轻企业经营压力,规范租赁市场操作,提高租赁市场水平,能够达到完善租售体系的目的。
  租售失衡的背后是租赁满意度较低,缺少归属感、安全感、漂泊的危机感比较强,以及二房东对租赁市场秩序有一定的扰乱。因此,预计后续上海或将进一步规范市场、出台鼓励租赁消费的政策细则,以帮助租赁市场健康成长。
  “而对房企来说未来在上海市场生存将更为艰难。虽然‘十三五’期间土地供应有所增加,但是分摊到传统可以销售的市场化层面的地块相对有限,市场竞争仍会比较激烈。如果拿地成本高势必吞噬利润,拿租赁住房用地又对资金成本,运营能力都有考验,总之未来房企赚快钱的机会将会越来越少。”卢文曦表示。
  另外,上海市住房和城乡建设管理委员会还表态,“十三五”期间,上海将继续贯彻落实中央有关精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续坚持和完善两个体系、“三个为主”、“四位一体”,逐步形成购租并举的住房体系。
  一方面推进房地产市场供给侧结构性改革,显著增加住房供应,优化住房供应结构,提高中小套型普通商品住房供应比例;另一方面强调建立健全房地产市场发展长效机制,坚持房地产市场调控不动摇。进一步完善并严格执行房地产市场调控政策,研究建立符合市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。严格规范住房市场秩序,加强商品住房预售管理和房地产中介监管,强化对房地产企业、中介机构违规违法行为的查处。