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特色小镇开发要点全解析

    文章来源:地产部落 发布时间:2017年06月20日 点击数: 字号:

  第二批国家级特色小镇申报工作的启动掀起了新一轮特色小镇的热潮。特色小镇的建设可以说是政府层面的小镇狂欢,从中央到地方,各级政府在推动特色小镇建设方面浪潮翻滚、不遗余力。根据全国31个省市特色小镇产业规划的汇总,四川、云南提出到2020年建设200个特色小镇,还有13个省市提出计划建设100个,这些省市2020年的规划目标高达2468个,远远超过三部委的规划;数量级别上看,西南地区是最集中的。

什么是特色小镇?

  第一,特色小镇有一定的空间范围。这个空间范围一般在3平方公里左右,不超过5平方公里;与所在的城市空间相对独立,但功能和要素高效互动。

  第二,特色小镇有明确的产业属性。围绕一个具有特色、站位高端的产业主题形成产业生态,包括经典传统产业、新兴导入产业、功能提升产业。

  第三,特色小镇有完善的功能组合。比如完整开放的产业功能、居住空间与社区、商业设施、公共服务、基础设施、生态、文旅。

  第四,特色小镇有独特的文化标识。

特色小镇的政策解读

  特色小镇就像A级景区一样,大家都知道A级景区有5A4A3A之分,特色小镇除了有国家级的,各省也有省级的特色小镇,有些市也有市级的特色小镇。省市级特色小镇的标准和要求会基于国家级特色小镇的要求进行逐级降级。

  住房城乡建设部办公厅《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》中有一个推荐要求:第一,镇规划编制工作抓得紧,已编制的总体规划、详细规划或专项规划达到了定位准确、目标可行、规模适宜、管控有效4项要求;第二,现有规划未达到定位准确等4项要求的已启动规划修编工作;第三,实施了老镇区整治提升和发展利用工程,做到设施完善、风貌协调和环境优美;第四,引入的旅游、文化等大型项目符合当地实际,建设的道路、公园等设施符合群众需求。

  该文件也明确了一些不推荐的:第一,房地产为单一产业的不推荐;第二,政府大包大揽或过度举债的不推荐;第三,建设规模过大导致资源浪费等问题的不推荐;第四,旅游文化产业主导的特色小镇推荐比例不超过三分之一。

  推荐的程序是自愿申报、择优推荐、实地考察、现场答辩。

国家级特色小镇的创建方法与申报条件

1 遴选的基本条件

  第一是产业有优势。产业优势是一个新的平台,能够推动产业的集聚、创新和升级。要具备产业基础,在产业规模、市场份额和特色方面要具有明显的优势,发挥产业的集聚效应和叠加效应,吸纳就业,带来长足的发展。

  第二是风貌有特色。它是一个新的载体,融合风貌、文化、旅游等多要素的特色发展,注重对地域文化的挖掘与传承,文化元素植入小镇的风貌建设,指引建筑、街区、空间、环境等多维度的风貌建设。

  第三是发展有成效。要成为创新发展的引擎和排头兵,首先自身需要有发良好的发展基础,而且能够在短期内快见成效,成为带动自身及周边地区发展的引擎,同时在发展路径、发展模式上能成为条件相似的小镇发展的范例。

  第四是动力有保障。特殊小镇会成为一个发挥市场主体作用和吸纳社会资本投资的新热土。选择动力有保障的小镇,处理好政府与市场的关系。政府重在搭建平台、提供服务,政府为企业创业提供条件,让小镇在提升社会投资效率、推动经济转型升级方面发挥重要的作用。

2 评选要点

  第一是产业形态。首先要具备产业基础;二是产业的增长势头要良好,并且经济社会带动作用明显;三是产业的优势要明显,就是说产品市场占有率和产品知名度要高,利润率和装备水平要有相当的优势,并且要注重研发的投入;四是主导产业的定位要符合国家产业政策要求,有独特性,注重采用新技术的手段和推动传统产业的改造升级;五是产业环境要优良,有支持特色产业发展的鼓励政策。

  第二是宜居环境。要注重自然山水,避免人工打造,景观要多用自然,不要套用城市的处理手法,风貌要突出地域、民主、时代的特征,要注重地域材质、符号的应用,避免过度的欧式,要尊重地域文化,找到文化自信。沿街的建筑要协调统一,保持乡土色特色和田园风光,特别是周边有美丽乡村的特色小镇。新建建筑的体量要适宜,要与已有的建筑相协调。整体上的风貌要和谐统一,能够彰显特色小镇的文化内涵。

  第三是传统文化。特别强调的是要传承独特的文化类型,保护文化遗存,跟非遗和民俗有关的要展开非遗的文化活动。

  第四是设施服务。一是对外交通,对外交通路面等级要在二级以上,并且情况良好。二是道路、公用设施,绿化配置率要高,公用设施建设水平也要比较高,给水管网要进行全覆盖,并且符合国家相关标准。三是污水管网要实现全覆盖。四是小镇里面最好有一些医疗、教育和商业的功能,可满足多元化需求。

  最后是体制机制。首先要有创新的发展理念,要符合自身的发展规律。还有注重多规协调,在建设管理方面要实现多规协调,设有专门的规划管理机构,实现“四所合一”,制度健全,能实现规划的管理数字化。还有社会管理服务水平要高,要建有综合的办事大厅,基础的行政管理要适度下放,在机构人员、购买服务、财政收支、人才培养等方面有突破性创新。

3 科学创建特色小镇

  第一,要区别对待东、中、西不同地区的发展重点。东部地区重点的是控制规模、提升存量、防止大拆大建,如浙江经验就是核心区建设控制在1平方公里,控制范围控制在3平方公里;中部地区则重在找准产业方向,明确市场定位,找准发展的动力;西部地区要注重发展特色乡镇,宜农则农,宜商则商,宜游则游。

  第二,要精心策划和找准定位。精心策划是要突出小镇的特色,聚焦优势产业、独特文化内涵等因素,立足自身的优势,强化突出特色,如莲花湾的拈花小镇,定位就是禅文化,打造禅意的度假小镇。还要基于现状基础,充分挖掘潜力,基于小镇的自然、景观、民俗等资源,对这些资源进行充分挖掘,去粗取精,找到特质,如古北水镇是在本身有司马台古长城的优势旅游资源的基础上,打造成为京郊最具北方特色的度假小镇。

  第三,要在现状产业基础上提升和发展。要借势特色小镇的人气和资源集聚优势,拉动、促进小镇的产业发展,完善产业结构,升级产业体系;延长产业链,构建合理的产业集群,打造竞争优势,扩大产业影响力,提升产业竞争力。

  第四,要严格控制建设规模。规模要小,小才能精,小才能美。特色小镇建设应该走精明收缩的道路,小城镇规模较小,避免建设规模过大,反对粗放式、快速式、一窝蜂的建设。要紧凑布局,遵循建设紧凑布局和集约建设用地的原则,避免摊大饼式或脱离现有产业分布人为划定建设区。鼓励分期建设,反对一次成型,建一个成一个,要有高标准和长远性,可放慢建设速度,但要保证质量,分期建设还可以保证特色小镇在风貌和形态上的多样性。

  其他要点包括打造地域特色的宜居环境,传承重塑小镇文化,聚集人气和活力,防止鬼镇的出现。要打造宜游宜产的旅游环境,挖掘旅游题材,对接区域市场需求。还要提升和共享服务水平,特别是服务社会事业,设施建设要与镇区结合,共建共享建设完善的服务体系;建立完善与经济社会发展相适应的服务体系,提升综合承载能力,成为整合资源、集聚创新和特色产业的“新载体”;服务于周边村民和居民,统筹布局,互通互联,完善补足城乡服务设施体系,促进服务设施向周边的农村延伸。

  最后一点是要构建信息通达的智慧体系。首先就是要绿色发展加生态低碳。特色小镇的发展模式、布局形态、建筑技术都应该采用绿色化和生态低碳的发展思路和标准,基于绿色低碳和物联网、云计算等高新技术结合的“智慧城镇”是面向未来的全新的城镇形态。智慧发展就是互联网加小城镇的二者完美结合,通过信息的便捷,释放空间对人的约束。智慧手段也能够促进产业的发展,对接更广阔的市场,服务更多人群,用智慧系统的提升镇区的服务水平。

4 特色小镇的规划体系

  特色小镇的规划体系和主要内容可以总结为一个定位策划加五个专项规划加两个提升规划加一个空间优化的规划。

文旅特色小镇的类型

  文旅特色小镇从开发的角度来说大致分为两类:一是依托历史遗存,比如古镇、古村、历史文化街区,进行产品整合,业态升级,统一包装华丽升级的文旅特色小镇;二是依托一定的历史遗迹、自然景观、故事或者民俗,通过将资源转化为产品,产品转化为项目,平地起新城的文旅特色小镇。

  特色小镇的基因决定了它的盈利模式,这也是开发特色小镇的前提。基因包括区位、本底、市场、操盘人,这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。

  第一种类型是景区型

  景区型目前做的比较好的是乌镇,因为它的操盘人是专业做旅游出身的,因此它可以按照一个景区的方式去打造。目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务,这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。

  第二种类型是地产型

  典型代表是蓝城的桃李春风,它是一个全龄化颐乐生活小镇。操盘人是宋卫平,他坚持的就是精品,区位是距离杭州半小时,主要服务的市场是杭州市的中产阶级和50-60岁的中老年人。它的地产盈利模式是总价在200万左右的优质别墅,一二期共约800套别墅均售磬,均价2万元,物业管理费是7.1/平方米,这个是相当高的。他创新性地开发了11种户型,庭院面积和建筑面积近11,拥有360度景观视野,还有多进式的庭院以及可供耕种的菜园。产品设计上还充分考虑了老年人的需求,紧急呼叫按钮、安全扶手等细节考虑得非常的周到。

  第三种类型是功能型

  典型代表是袁家村,它是以做关中美食功能为主的小镇,把旅游要素里面的“吃”做到了极致。操盘人是当地的村支书,区位是距离西安市的六十五公里,本底资源是关中风情和美食。现在平日客流量已经达到了一万人,节假日也达到了数万人,一年加上其他收入基本上超过了10亿元。目前他们已经在做品牌输出。

  第四种类型是产业型

  典型代表是定海的远洋渔业小镇,因为它的本底资源就是有“百年渔港”的传承历史,人文底蕴深厚,是舟山和浙江渔业振兴史的缩影。它的区位是距离定海中心城区16公里,区位优势比较明显。它的整个布局分为核心区,就是渔都风情湾区,也就是小镇客厅,还有远洋的健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区。

文旅特色小镇的功能

  在当下的历史时点,文旅特色小镇承担多方面的功能。

  第一,文旅特色小镇非镇非区,因此承担中心城区产业功能外溢和升级的功能,是一个首先要当地人喜爱的、主客共享、宜居宜游宜业的特色小镇。

  第二,文旅特色小镇承担城市文脉、史脉、地脉传承创新的功能,回顾过去十余年房地产推动下的造城运动,城市风貌越来越趋同,千城一面。因此要从文态、形态、生态角度要考虑对所在地域人、文、地、景、产的传承。

  第三,承担所在区域旅游产品升级的功能,文旅特色小镇至少要达到4A级以上景区标准,年接待旅游者30万人次以上,形成特色主题,有一定独创性。在开发初始就要分析客源市场的消费需求,建成以后必定要成为所在区域新的结构性供给产品,实现区域旅游供给侧改革,成为旅游新的增长极。

文旅特色小镇的开发要点

  这一轮特色小镇的支持力度是空前的,过程当中的管控和问责也是空前的。因此如果要投身于文旅特色小镇的开发,就需要真刀真枪地来做。在开发过程当中有以下的几个关键点需要重点关注:

  第一,注重多规融合

  特别是对于企业来讲,不要盲目选址,激进进入,要了解区域的国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护、文物保护、林地与耕地保护、综合交通、水资源、文化与生态旅游资源、社会事业规划等各类规划,确保“多规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数一致,并在统一的空间信息平台上建立控制线体系。

  第二,商业逻辑的理性回归

  为什么说是理性回归,因为拿到的建设用地还是会开发一些住宅、产业地产、商业地产、养老地产、旅居地产出来。打造特色小镇是快速兑现地产价值的重要手段,已经成为地产企业的发展新方向。若项目在近郊或者城区内,且所在城市的房地产库存少于18个月,则当地还有刚需没有释放出来,靠地产平衡掉投资的商业逻辑是成立的。若所在区域去库存压力已经很大,文旅特色小镇距离中心城区的距离在2小时以上。

  除却产业地产之外,很多项目会配套旅居地产出来,旅居地产的现状是什么样的呢?不是特别好卖,旅居地产是第二居所、第三居所,对于购买者来说是全年住7-15天的房产。即便特别有钱的有钱人也不愿意为7-15天之外的房产买单。所以文旅特色小镇的商业逻辑基础还应该是旅游,即从旅游经济的角度,构建吃住行游购娱、商养学闲情奇的消费链条,占满游客的时间,让游客留下来不断消费,成为可以住一晚的旅游目的地型产品。

  第三,打造一定的独创性

  独创性即旅游的吸引力打造。旅游核心吸引力的打造立足于历史,即对所在区域的资源盘点即人、文、地、景、产。有什么样的名人资源,有哪些文化资源、民俗资源,有哪些地貌资源,有哪些独特的景观资源,有哪些特色产业和旅游商品。将资源转化为产品,将产品转化为项目,让历史站起来,让文化活起来。比如乌镇、婺源、郁孤台。旅游核心吸引力的打造需放眼于未来,创意新奇特的旅游产品,比如张家界大峡谷玻璃大桥、台湾妖怪村、上海迪斯尼小镇。创意和快速的产品迭代是保持核心吸引力的不二法宝。

  第四,结构对路的产品供给

  经济新常态下旅游成为常态行业之一,人均GDP已经超过8000美金,沿海发达地区和一线城市4——6亿人口人均GDP已经超过10000美金,休闲度假时代已经真正来临。2016年中国出境旅游人数达1.22亿人次,出境游花费达1098亿美元(约7600亿元人民币),人均花费900美元。大量的旅游需求开始释放,在国内又没有相匹配的供给产生。特别是一、二线城市的周边,没有结构对路的产品供给。消费升级之下,以下几类产品仍然缺乏:

  1) 都市人归隐田园梦之下的以农业为特色产业的旅游产品。以自然农法的方式耕种农业。已有案例:湖州长兴百翠山居、莫干山下的简法农庄。

  2) 家庭出游为主力人群之下的亲子家庭旅游产品。已有案例:地中海俱乐部、北京大美儿童世界、郴州小埠绿心童乡。特别要说的是绿心童乡这个产品是巅峰自主研发和自主运营的一个项目。

  3) 避世禅修产品。已有案例:无锡灵山景区中的灵山精舍、韶关经律论小镇。

  4) 点亮夜晚的夜间旅游产品。很多注重夜间消费产品供给的景区,夜间消费占到旅游收入的60%以上。因为有夜间的旅游产品,游客才有住下来的理由,这样才能够形成一日游以上的一个产品。已有案例:四川省攀枝花市北部的米易县《光都·米易》。

  5) 2亿多银发人群的“大健康”“慢旅游”产品和便利性问题诚待改善。中国的这个银发人群大多是有闲又有钱的人群。

  第五,构建文旅产业为核心的产业体系

  分为三个圈层:

  1)  核心产业圈层:通过吃住行游购娱文旅产业要素,植入旅游消费系统,打造文旅特色小镇核心吸引力,从而聚集人气。

  2)  延伸与辅助行业圈层:即旅游+产业,提升农旅、文旅、商旅、工旅等产业融合,发展农业产业、文化产业、创意工业,实现一、二、三产产业融合发展,这之中的“+产业”,要选择地缘优势产业,即已经有一定的产业基础和产业从业者或者引入投资者自身的产业优势协同发展。

  3)  支持产业圈层:构建旅游带动下的产业集群发展模式,实现以旅游为核心引擎的社会与经济发展。产业圈层构建完毕之后,要从文旅功能+城市功能两手都要抓的角度构建文旅特色小镇的功能模型,这个圈层是外来游客、小镇从业人员和居民能够直观体验到的功能。

  其中文旅功能又分为三个圈层。城市功能为基础功能圈层,这是所有的特色小镇都要具备的功能圈层。基础功能圈层包含文化休闲、经济企业、管理服务、医疗卫生、教育培训、商务办公等满足就业和居住的城市功能。

  产品引爆圈层:一个龙头项目+一个地缘优势产业。龙头项目即小镇做到极致的差异化独特性旅游产品;地缘优势产业是小镇除了旅游业之外要全力发展的又一个特色产业。产品引爆圈层至少由三个引爆性的旅游产品构成,就像古北水镇的标识是长城+温泉+夜景。

  产品特色圈层:要基于当地的资源特色形成吃有绿色、玩有喜色、行有个色、说有亮色、享有本色、买有特色、学有真色、住有暖色、回味无穷的一站式产品体系,这12色是目的地型旅游景区都应具备的产品特色。

  这几个圈层的关系为:产业引爆圈层是吸引外来消费人口的关键,产业的全程是形成产业人口的关键,其他的基础功能圈层,是城镇化必备的支撑功能。也是构成城镇化发展的一个主体。另外还是获取土地开发收益的一个重点。

  第六,强化运营全过程导入

  投前关注运营提升空间,针对性制定运营实施计划,并且要在策划规划阶段就从运营的角度考虑方案的可操作性,不要形成墙上挂挂的规划方案。在小镇项目前期筹备阶段,要以平台战略和平台思维来推进各项工作。

  要搭建文旅核心运营平台,整合各领域产业资源、ip资源,诸如:度假酒店、医疗机构、教育机构、智力服务机构、文化艺术、剧场演艺、亲子乐园等等运营主体。投后还要有针对性的注入运营管理能力,以保障项目形成持续的盈利能力

 

  特色小镇的建设,是投资环节拉动整体经济向好发展不可忽略的重要引擎。一片欢乐颂之后更需冷静思考。

  很多主营业务为房地产、工程、园林、新能源、农业等等的实力企业都在进入,特色小镇的复杂性对投资企业自身的组织能力和产业资源整合能力提出了更高要求,比如说华夏幸福基业,他们在产业地产方面所做的工作非常棒,他们现在正在进军文旅特色小镇,光在这一方向进行产业资源整合能力的团队就有两千人这样的规模。这种能力不是一蹴而就能形成的;与特色小镇同样火热的全域旅游和PPP也与之相伴相生,全域旅游的科学谋划,PPP方式融资渠道的合法合规,以及以往一味追求土地溢价获利的功利心都需要去浮躁化,文旅特色小镇要做特旅游、做实内容、做强产业,不投机取巧不急功近利;投身文旅特色小镇项目还要实现三个转变:从“重开发”到“重运营,从“重物”到“重人” ,从“重硬件”到“重体验”。文旅特色小镇不仅是眼前目标,也是一个长远的方向,更是一个持续的过程。